収益マンションで土地の有効活用
HOME
コンセプト
事業内容
土地有効活用
実績
よくあるご質問
賃貸経営の流れ
高齢者対応型賃貸住宅
トランクルーム 収納くん
会社案内
グループ企業
 


 

  なぜ賃貸事業が有利なのか?

土地のまま保有しておくと固定資産税や都市計画税などの税金等に出費がかさみます。
駐車場は固定資産税の面では非住宅用地なので、土地の税額が収益の割に大きいです。
賃貸事業の成功は、初めに間取り、家賃設定等の明確な事業計画を作成する事と、建物完成後の入居者管理・建物管理につきると言えます。
面倒な建物完成後の煩わしい入居管理、建物管理等は管理会社が一切代行しますので、安心してマンション経営に取り組めます。
相続対策の一環としてもマンション経営が有利であり、長期にわたって安定した収入が得られます。
相続対策は財産所有者の財産の移転や財産の評価減が重要ですが、それを満たしているのが不動産です。

  税制上の利点

マンションを建てると、敷地の土地は更地に比べて貸家建付地となり、借地権割合×借家権割合×(1−空室割合)を控除されるので、土地の相続税の評価額が低くなります。マンションの評価自体も自己用住宅に比べて低いです。原則として建物は固定資産税評価額そのままの金額によって評価されますが、賃貸マンションの場合は建物の固定資産税評価額から、借家権割合が控除されるので、建物の相続税評価額も低くなります。
不動産を取得したときは、不動産取得税が課税されますが、1 戸当たり1,200 万円(最 高)が評価額から控除されます。マンションでは1 戸とは独立的に区画された1 世帯、1 住戸を意味し、10 住戸のマンションなら、1 棟について12,000 万円(1,200 万円×10)が控除されますので、普通のマンションでは不動産取得税は、結果的にファミリータイプはゼロになります。(※床面積が40 u以上240 u以下の建物が控除対象です。)
平成28 年3 月31 日までに長期優良住宅の普及に関する法律に規定する認定優良住宅を新築した場合、1 戸当たり1,300 万円(最高)が評価額から控除されます。
固定資産税の税額は原則として、課税標準額に100 分の1.4 をかけた額です。住宅1 戸当たり200 u以下の土地では、税額が課税標準額×1/6×税率と成り、土地に対する固定資産税は更地にくらべ6 分の1 に軽減されます。
資産の有利な移転の方法として、マンションを妻や子に贈与する場合、現金より完成したマンションを贈与した方が、評価額が低くなり、また、贈与する場合に相続時精算課税制度という制度を利用して特別控除額2,500 万円を活用すれば、更に財産承継が有利になる場合があります。一般的に、相続時精算課税制度は贈与者(親)の年齢が65歳以上でなければ適用できませんが、住宅用家屋の新築等に充てるための金銭を取得した場合は、贈与者(親)の年齢が65歳未満であっても相続時精算課税制度を適用することができ、早期の財産承継が可能になります。
マンション事業で得た所得は不動産所得となります。収入から必要経費を差し引いたものです。仮にあなたがサラリーマンであれば、不動産所得の赤字と給与所得を合算して、給与所得の方で源泉されていた税金が戻ってくることもあります。
不動産所得で青色申告者を選択すると、不動産所得が黒字の場合には不動産所得を軽減する特別控除を受けられます。
我が家の基本財産の維持、管理に法人を活用(設立を含む)すれば、更に相続税、所得税の軽減が可能となります。
居住用のマンション経営では、消費税の納税義務が不要の場合が多いです。
賃貸マンションを新築されるなら、昨今の消費税の増税傾向を考慮して、お早めに決断される方が購入資金を消費税増税分安くします。
平成26年に子や孫(20歳以上)が父母や祖父母などの直系尊属からの贈与により住宅用家屋の新築等に充てるための金銭を取得した場合には、その住宅用家屋が省エネ等住宅であれば1,000万円、その他の住宅であれば500万円までは贈与税が非課税となります。
H26年8月現在の法令をもとにしていますので将来変動する可能性があります。

 

 

株式会社 ホーム産業

〒570-0056 大阪府守口市寺内町1丁目11番19号
TEL: 06-6998-5351(代表)

 

.